Nel bilancio 2008

La rivalutazione degli immobili

L’articolo 15, commi da 16 a 23, del decreto “anti-crisi” (D.L. n. 185/2008), richiamando la precedente analoga normativa prevista dalla Legge n. 342/2000, ha introdotto la facoltà per le imprese di rivalutare i beni immobili risultanti dal bilancio chiuso al 31 dicembre 2007 (per i “solari”), con lo scopo di consentire l’adeguamento ai valori effettivi della rappresentazione contabile di tali beni immobili.
L’operazione di rivalutazione deve essere eseguita nel bilancio o rendiconto dell’esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007 (esercizio 2008), per il quale il termine di approvazione scade successivamente alla data del 29 novembre 2009 (data di entrata in vigore del D.L. n. 185/2008) e andrà annotata nel relativo inventario e nella nota integrativa.
La rivalutazione può avere anche solo valenza civilistica.
Nel caso in cui s’intenda darle riconoscimento fiscale, sarà necessario provvedere al versamento di una imposta sostitutiva dell’Irpef, dell’Ires, dell’Irap e di eventuali addizionali nella misura del 10% per gli immobili ammortizzabili e del 7% relativamente a quelli non ammortizzabili. Il saldo attivo di rivalutazione derivante dall’operazione dovrà essere imputato a capitale o in una specifica riserva in sospensione d’imposta. Quest’ultima potrà essere affrancata previo pagamento da parte della società di una ulteriore imposta sostitutiva nella misura del 10%. Il saldo attivo della rivalutazione sarà decurtato dell’imposta sostitutiva versata per ottenere la rivalutazione del bene.
È previsto un periodo di sorveglianza, nel corso del quale eventuali cessioni a titolo oneroso, assegnazione ai soci, destinazione a finalità estranee all’esercizio dell’impresa ovvero al consumo personale o familiare dell’imprenditore dei beni oggetto della rivalutazione comportano il ripristino della situazione ab origine; in tali casi, infatti, la eventuale plus/minusvalenza emergente dovrà essere determinata senza tener conto del maggior valore iscritto in sede di rivalutazione, ferma restando, tuttavia, la restituzione di quanto versato a titolo di imposta sostitutiva, sotto forma di credito d’imposta.
Ciò discende dalle previsioni del comma 20, secondo il quale il maggior valore attribuito ai beni in sede di rivalutazione può essere riconosciuto ai fini delle imposte sui redditi e dell’Irap a decorrere dal terzo esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita, ossia dal periodo d’imposta 2011.
 
La norma ha previsto la facoltà di avvalersi della rivalutazione dei beni immobili per i soggetti in regime d’impresa (indipendentemente dal regime contabile adottato e quindi in contabilità ordinaria o semplificata) che non adottano i principi contabili internazionali nella redazione del bilancio. In particolare, sono ammessi:
-       i soggetti indicati nell’articolo 73, comma 1, lettere a) e b), del T.U.I.R.;
-       le società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate, che non adottano i principi contabili internazionali nella redazione del bilancio;
-       le società per azioni e in accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata, le società cooperative e le società di mutua assicurazione;
-       le società europee di cui al regolamento (CE) n. 2157/2001 e le società cooperative europee di cui al regolamento (CE) n. 1435/2003 residenti nel territorio dello Stato;
-       gli enti pubblici e privati diversi dalle società;
-       i trust, residenti nel territorio dello Stato, che hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciali;
-       le imprese individuali (relativamente ai beni afferenti alle attività commerciali da queste svolte);
-       gli enti pubblici e privati di cui all’articolo 73, comma 1, lettera c), del T.U.I.R. (soggetti che non hanno per oggetto esclusivo o principale l’esercizio di attività commerciale);
-       le società e gli enti di cui alla lettera d) del comma 1 dello stesso articolo 73;
-       le persone fisiche non residenti che esercitano attività commerciali nel territorio dello Stato mediante stabili organizzazioni;
-       le società cooperative a mutualità prevalente indipendentemente dalla circostanza che le medesime fruiscano di un regime di parziale detassazione degli utili (circolare n. 18/E del 2006).
Nei casi di affitto o di usufrutto la rivalutazione può essere posta in essere dall’affittuario o dall’usufruttario, sempre che non sia prevista una esplicita deroga a quanto previsto dall’articolo 2561 c.c. (obbligo di conservazione dell’efficienza dei beni ammortizzabili). Al termine dell’affitto o dell’usufrutto, l’azienda sarà trasferita al concedente, comprensiva dei beni rivalutati e della relativa riserva di rivalutazione, sempre che quest’ultima non sia stata già utilizzata per copertura di perdite o distribuita. L’imposta sostitutiva riferibile alla riserva trasferita al concedente costituirà per quest’ultimo credito d’imposta.
 
È prevista la facoltà di rivalutare i beni immobili risultanti dal bilancio in corso al 31 dicembre 2007, ed in particolare gli immobili strumentali (sia per natura che per destinazione) - per i quali è previsto il pagamento di una imposta sostitutiva del 10% - ed i beni non ammortizzabili – per i quali l’imposta sostitutiva è prevista nella misura del 7%.
Sono inoltre ammessi gli immobili acquistati nel corso del 2007 e risultanti dal relativo bilancio; a tal fine gli immobili si considerano acquisiti alla data del trasferimento del diritto di proprietà o altro diritto reale o della consegna con clausola di riserva della proprietà, mentre per i beni provenienti da società fuse o scisse il riferimento è alla data di acquisizione da parte delle società stesse.
Rientrano nella disciplina anche gli immobili completamente ammortizzati, a patto che detti beni risultino dal bilancio o dal rendiconto, oppure, per i soggetti in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili o nel registro IVA degli acquisti. Per questi ultimi la rivalutazione è consentita a condizione che venga redatto un apposito prospettobollato e vidimato dal quale risultino i prezzi di costo e la rivalutazione compiuta.
Per quanto riguarda i beni immobili acquisiti in leasing l’Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 57/E del 2001, aveva chiarito che beni in leasing non possono essere oggetto di rivalutazione in quanto non sono iscritti nel bilancio e che quelli riscattati nel corso dell’esercizio con riferimento al quale è stata effettuata la rivalutazione non possono essere rivalutati in quanto non iscritti nel bilancio precedente. In sostanza sono rivalutati i soli immobili già riscattati nel 2007 (ed evidentemente presenti nel bilancio 2008).
Si precisa che rientrano nella disciplina anche beni immobili in relazione ai quali si è già fruito di precedenti normative di rivalutazione.
Sono esclusi dalla normativa in oggetto le aree fabbricabili (a tal fine un’area si considera “fabbricabile” se così definita da un piano regolatore generale approvato da parte della Regione entro la data di chiusura del bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2007 e i beni immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività di impresa (ad esempio, gli immobili magazzino delle imprese che operano nel settore edile).
La rivalutazione deve riguardare tutti i beni appartenenti alla stessa categoria omogenea, relativamente ai quali occorre adottare un unico criterio di valutazione. A tal fine si precisa che gli immobili ammortizzabili (strumentali) e quelli non ammortizzabili appartengono a due distinte categorie. I requisiti di appartenenza alle diverse categorie sono quelli esistenti alla data di chiusura del bilancio in cui è eseguita la rivalutazione; inoltre, i beni di ciascuna categoria devono risultare ininterrottamente iscritti tra le immobilizzazioni in tale bilancio ed in quello precedente. Nel caso in cui non venga rispettato il principio suddetto, ossia la rivalutazione non riguardi tutti i beni appartenenti ad una categoria omogenea, in sede di accertamento verranno sicuramente applicate delle variazioni in aumento per annullare gli effetti fiscali della rivalutazione, così come, in caso di cessione del bene, non sarà riconosciuto il maggior valore fiscale preso a base per il calcolo della plusvalenza da tassare; pertanto, si consiglia la massima attenzione nellapianificazionedella rivalutazione del proprio patrimonio immobiliare.
 
Dal punto di vista prettamente contabile la rivalutazione può essere eseguita adottando uno dei seguenti metodi, di cui si dovrà poi dare informazione in nota integrativa:
1.      rivalutazione dei costi storici e dei fondi di ammortamento: in questo caso occorre calcolare un coefficiente di adeguamento da utilizzare per rivalutare il costo storico ed il valore del fondo in modo da mantenere invariata la durata e la misura delle aliquote di ammortamento;
2.      rivalutazione dei soli costi storici: in tal caso si determina un allungamento del processo di ammortamento, se viene mantenuta inalterata l’aliquota di ammortamento, o un incremento di quest’ultima, se invece si decide di mantenere inalterato il periodo di ammortamento;
3.      riduzione in tutto o in parte dei fondi di ammortamento: in tal caso gli ammortamenti vengono determinati su un costo storico invariato e, pertanto, risulta meno vantaggioso da un punto di vista prettamente fiscale.
Si precisa che anche gli amministratori e il collegio sindacale dovranno dare informazione nella loro relazione circa i motivi delle rivalutazioni eseguite e i criteri adottati per effettuarle.
 
Il versamento delle imposte sostitutive connesse alla rivalutazione del bene o l’affrancamento delle riserve in sospensione d’imposta possono essere effettuati secondo due modalità alternative:
-       versamento in un’unica soluzione, entro il termine del 16 giugno 2009, per i soggetti con periodo d’imposta coincidente con l’anno solare;
-       versamento in tre rate, di cui la prima da versare entro il 16 giugno 2009 (sempre per i “solari”) e le altre due alle scadenze di giugno del 2010 e del 2012. In questo caso, sulla seconda e terza rata sono dovuti gli interessi legali in misura pari al 3% annuo.
Per gli importi da versare è inoltre prevista la possibilità di compensazione ai sensi del D.Lgs. n. 241/1997. Sembra, inoltre, ammessa la possibilità di effettuare il pagamento di ciascuna rata entro i 30 giorni successivi a quello della scadenza, applicando la maggiorazione dello 0,40%.
 
Alessandra Pederzoli

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