NUOVA TASSAZIONE SUGLI AFFITTI

A CHI CONVIENE LA CEDOLARE SECCA

Il 14 marzo 2011 è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il cosiddetto “Federalismo Municipale”: tra le novità introdotte vi è quella della cedolare secca sugli affitti che consente ai locatari di immobili ad uso abitativo di poter applicare in via forfettaria una aliquota del 21% o del 19% sui redditi percepiti per i canoni di locazione.

Attualmente quelli che derivano dalla locazione degli immobili vanno ad aggiungersi agli altri redditi percepiti e le imposte (Irpef, addizionali regionali e comunali) vengono calcolate sul totale (al netto, naturalmente, di deduzioni e detrazioni). Oggi, invece, viene data la possibilità di pagare le imposte sui canoni di locazione percepiti con una aliquota fissa del 21%, per i contratti a canone libero, o del 19%, per quelli a canone concordato.

Chi sceglie di applicare la cedolare secca non sarà tenuto a pagare le imposte di registro e di bollo dovute sul contratto, su risoluzioni e su proroghe. Il canone d’affitto non potrà essere adeguato agli indici Istat e resterà invariato per tutta la durata del contratto.

La cedolare secca si può applicare solo per gli immobili ad uso abitativo e per le relative pertinenze (solo nel caso in cui siano inserite nello stesso contratto); i locatori devono essere persone fisiche che abbiano un titolo di diritto sull’immobile (proprietà, usufrutto, uso o abitazione). Di conseguenza restano escluse le locazioni di immobili a uso abitativo effettuate nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.

Se si considera che l’aliquota Irpef più bassa è pari al 23%, senza aggiungere addizionali regionali e comunali e le imposte accessorie, si potrebbe pensare che la cedolare secca convenga sempre. In realtà non è così. Senza entrare nel dettaglio di tecnicismi sul calcolo delle imposte, è importante sapere che per redditi complessivi al di sotto dei 15.000 euro (aliquota 23%) la cedolare secca non conviene mai, che tra i 15.000 ed i 28.000 (aliquota 27%) potrebbe convenire in alcuni casi, sopra i 28.000 (aliquote del 38%, 41% e 43%) conviene sempre.

A titolo esemplificativo vengono riportate due tabelle in cui si considerano affitti percepiti per 5.000 Euro l’anno con diverse aliquote per scaglione di reddito, confrontati con la cedolare secca. In particolare nella tabella 1 si considerano redditi per locazioni con contratto a canone libero, nella tabella 2 si considerano i redditi con contratto di locazione a canone concordato.

regime ordinario				cedolare secca
Aliquota Irpef	23%	27%	38%	Imposta sostitutiva (21%)	1.050,00
Irpef dovuta	977,50	1.147,50	1.615,00	Rinuncia Istat (1,5%)	75,00
Addizionali (1,5%)	75,00	75,00	75,00
Registro (1%)	50,00	50,00	50,00
Aggiornamento Istat (1,5%)	-75,00	-75,00	-75,00
totale costo	1.027,50	1.197,50	1.665,00	totale costo	1.125,00

Tabella 1. Simulazione di calcolo di convenienza tra regime ordinario e cedolare secca considerando affitti per 5.000 euro annui con contratto a canone libero.

regime ordinario				cedolare secca
Aliquota Irpef	23%	27%	38%	Imposta sostitutiva (19%)	950,00
Irpef dovuta	684,25	803,25	1130,5	Rinuncia Istat (1,5%)	75,00
Addizionali (1,5%)	75	75	75
Registro (1%)	50	50	50
Aggiornamento Istat (1,5%)	-75	-75	-75
totale costo	734,25	853,25	1.180,5	totale costo	1.025,00

Tabella 2. Simulazione di calcolo di convenienza tra regime ordinario e cedolare secca considerando affitti per 5.000 euro annui con contratto a canone concordato.

Il locatore che intende optare per la cedolare secca dovrà effettuare due comunicazioni, la prima al conduttore (ovvero l’affittuario dell’immobile), la seconda all’Agenzia delle Entrate. Il conduttore va informato che si ha intenzione, “in base al comma 1, articolo 3 del D.Lgs del 15 febbraio 2011” di optare per la cedolare secca e che si rinuncia ad esercitare la facoltà di richiedere, per tutto il periodo di validità dell’opzione, l’aggiornamento del canone dovuto a qualsiasi titolo (ad esempio per adeguamento Istat). Devono invece ancora essere emanate le modalità operative per presentare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Abbiamo visto che non a tutti conviene scegliere l’opzione della cedolare secca: vi suggeriamo quindi di informavi presso i vostri consulenti o presso le associazioni di categoria per valutare la convenienza di tale opzione.

Claudio Leuzzi